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《張掖市物業(yè)管理實施辦法》政策解讀

《張掖市物業(yè)管理實施辦法》由市住房和城鄉(xiāng)建設局負責起草。辦法書面征求了市直相關部門、各縣區(qū)住建局、物業(yè)服務企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)、街道社區(qū)、業(yè)主代表的意見，并組織召集了上述相關各單位參加的征求意見座談會。在此基礎上，辦法以《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》等有關法律、法規(guī)為依據(jù)，借鑒《蘭州市物業(yè)管理條例》等省內其他地州市的經驗，結合我市實際，制定了《張掖市物業(yè)管理實施辦法》?，F(xiàn)將有關情況匯報如下：

一、制定的必要性、可行性

物業(yè)管理工作是民生領域一項重要工作，涉及物業(yè)區(qū)域維修養(yǎng)護、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，影響市民工作生活的方方面面。涉及面廣，既有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督參與的行政關系。隨著我市城市化進程的加快，物業(yè)服務業(yè)得到了較快發(fā)展，已成為具有一定發(fā)展?jié)摿Φ男屡d產業(yè)。但從總體上看，我市物業(yè)管理工作中還存在著制度建設滯后，市場化程度低；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質不高，物業(yè)管理專業(yè)人才缺乏，成立業(yè)主委員會的覆蓋面低；物業(yè)服務收費的監(jiān)管機制不夠完善；物業(yè)管理與街道社區(qū)建設管理相互脫節(jié)，部門監(jiān)管職責落實不到位等問題。物業(yè)服務與廣大業(yè)主的期望差距較大，矛盾糾紛不斷出現(xiàn)，物業(yè)投訴也成為市民投訴量最高的業(yè)。強化物業(yè)管理立法，規(guī)范物業(yè)服務行為，促進物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展迫在眉睫，修訂《辦法》急需且必要。

二、制定的依據(jù)

1．《中華人民共和國民法典》；

2．《物業(yè)管理條例》（國務院令［2018］第698號修訂）；

3．《甘肅省物業(yè)管理辦法》（省政府令［2018］第146號修訂）。

三、起草的經過

張掖市住建局做為物業(yè)行業(yè)的行政主管部門負責此次修訂工作，于2018年7月開始修法調研工作，赴各縣市和甘州區(qū)各居民小區(qū)、物業(yè)公司進行了修法調研，綜合分析了物業(yè)發(fā)展形勢以及我市作為物業(yè)行業(yè)所面臨的困難和問題，為起草辦法奠定了基礎，在學習借鑒、廣泛征求各方意見之后，起草完成了初稿。2022年6月17日、8月12日先后兩次就初稿書面征求市直相關部門、各縣區(qū)住建局、物業(yè)服務企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)、街道社區(qū)、業(yè)主代表的意見，對初稿進行了進一步的完善。2022年8月4日又召集市發(fā)改委、市市場監(jiān)管局、公安、消防、各縣區(qū)住建部門、街道社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)等22個相關部門及業(yè)主代表召開了座談會，針對全市物業(yè)發(fā)展實際、發(fā)展短板和發(fā)展前景，對條例立法需要解決的問題、條例的框架內容等方面，提出了針對性和操作性都很強的意見建議，前后共征求到　　條意見建議28條，采納了其中的15條，新增、刪除、完善了部分條款，使新辦法更具有合法性和可操作性。

四、重要條款及說明

第一章《總則》修改內容

1．立法依據(jù)的上位法發(fā)生改變。隨著《民法典》的發(fā)布實施，《物權法》廢止，修法依據(jù)的上位法隨之修改。

2．全文中對物業(yè)管理的主管部門進行了修改。因機構改革涉及行業(yè)主管部門由原來的市縣區(qū)房地產行業(yè)行政主管部門修改為市縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門；規(guī)劃部門修改為自然資源部門。

3．細化了市、縣區(qū)住建部門的監(jiān)管職責。

4．第五條物業(yè)管理當中涉及的相關行政職能部門名稱、職責在機構改革中發(fā)生變化，做出相應修改。將原規(guī)劃、建設、市政、城市執(zhí)法、環(huán)保、價格、公安、園林、工商、稅務等部門修訂為：發(fā)改、公安、應急、住建、自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)管、稅務、城市執(zhí)法等相關部門。

5．增加了第六條“推動業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)成立黨組織，建立黨建引領下的社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調運行機制”，強調建立黨建引領下的共建協(xié)調管理機制。

第二章《業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會》修改內容

6．修改第二十二條關于業(yè)主公共事項表決的比例與《民法典》二百七十八條不符的內容。

7．第二十五條業(yè)主委員會的組成人數(shù)“一般5至11人組成”修改為“5人以上單數(shù)組成”。

第三章《前期物業(yè)管理》修改內容

8．第三十八條刪除“首期住宅專項維修資金的交存”。已明文規(guī)定禁止開發(fā)建設單位代收住宅專項維修資金，所以不需要在管理規(guī)約中約定。

9．修改第四十四條“現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料”為“在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料”。

10．第四十五條增加“按照1.5‰的比例確定社區(qū)服務用房，不低于200平方米”。

第四章《物業(yè)管理服務》修改內容

11．刪除第四十九條原內容，根據(jù)國務院關于放管服的規(guī)定取消物業(yè)行業(yè)的資質管理和從業(yè)人員的資格管理。修改為“縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，積極建立信用體系檔案，實施分類分級管理，可根據(jù)失信行為的程度，通過限制物業(yè)服務項目的承接、星級晉升資格評定等方式，實行動態(tài)差別化管理，加強行業(yè)誠信管理。”通過信用監(jiān)管機制加強對物業(yè)企業(yè)的管理。

12．第五十一條增加七項條款“（四）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；（五）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務，及時辦理業(yè)主投訴，提高服務質量；（六）做好物業(yè)管理區(qū)域內的門衛(wèi)、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監(jiān)控等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關的指導檢查；（七）為業(yè)主的身份、住宅等個人信息保密，未經業(yè)主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透露；（八）積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)认嚓P專業(yè)單位進入物業(yè)區(qū)域開展服務，為其提供便利；（九）積極配合消防部門做好消防設施維護管理、消防通道暢通、消防隱患消除等工作。（十）接受社區(qū)居民委員會（村民委員會）監(jiān)督指導，配合做好社區(qū)管理相關工作。”明確細化物業(yè)服務企業(yè)的義務內容。

13．第五十二條刪除“專項維修資金的收取和使用管理”，專項維修資金由業(yè)主直接存入制定專戶，經業(yè)主大會表決使用，不需要在物業(yè)合同中約定。

14．刪除第五十八條關于空置房屋繳納物業(yè)費的起始時間規(guī)定。與《甘肅省物業(yè)管理辦法》第二十七條規(guī)定不符。

15．第六十五條增加“物業(yè)服務企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應提前60天告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應責任。業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主委員會應當提前60天通知物業(yè)服務企業(yè)。”依據(jù)《甘肅省物業(yè)管理辦法》第三十六條規(guī)定。

第五章　　《物業(yè)的使用與維護》修改內容

16．第六十七條增加“且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內的公共空間使用、維護”，依據(jù)《甘肅省物業(yè)管理辦法》第三十二條規(guī)定。

17．第七十二條修改并增加“占用物業(yè)管理區(qū)域內的道路或者其他場地停放機動車輛或電動車的，不得占用防火間距、消防車通道和消防救援場地。增加開發(fā)企業(yè)不得以只售不租為由拒絕車位出租業(yè)主使用?！?/span>

第六章　　《法律責任》修改內容

18．第七十五條“未經城市規(guī)劃行政部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、開窗的，由城市規(guī)劃行政按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》相關法規(guī)進行處罰”修改為“未經自然資源部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、開窗的，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道按照相關法規(guī)進行處罰”。

第七章　《附則》修改內容

19．第七十九條內容“依照《中華人民共和國物權法》”修改為“依照《中華人民共和國民法典》”。

源文件:張掖市人民政府 關于印發(fā)《張掖市物業(yè)管理實施辦法》的通知